Eigenkapital in der Baufinanzierung

Eigenkapital ist bei der Baufinanzierung besonders wichtig, denn damit lassen sich enorme Kostenersparnisse erzielen. Ein hoher Eigenkapitalanteil unterstützt die Chancen auf ein Darlehen. In einzelnen Fällen ist es auch möglich, die Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu realisieren, allerdings sind die Konditionen für Finanzierungsnehmer dann deutlich schlechter. Aber wie viel Eigenkapital ist eigentlich bei der Immobilienfinanzierung empfehlenswert? Wir schauen uns an, wie Sie mit Ihrem Eigenkapital optimale Finanzierungsangebote finden.

Dieses Eigenkapital sollten Sie bei der Finanzierung einbringen

Es gibt keine pauschale Regel, wie viel Eigenkapital bei der Finanzierung einer Immobilie eingebracht werden muss. Allerdings empfiehlt es sich, eigene Rücklagen bei der Finanzierungsanfrage vorzuhalten, da die Bank dies als Absicherung sieht und Ihre Chancen für die Kreditanfrage deutlich steigen. Experten empfehlen ca. 10 bis 15 % (Kaufnebenkosten) als Eigenkapital einzubringen und zusätzlich finanzielle Rücklagen für unvorhergesehene Kosten (beispielsweise für Instandhaltungen) zu haben.

Eigenkapital hat viele Vorteile

Wer Eigenkapital in seine Baufinanzierung einbringt, hat viele Vorzüge. Das Finanzierungsrisiko wird beispielsweise gesenkt, weshalb die Bank Ihnen niedrigere Bauzinsen gewähren wird. Ohne Eigenkapital wären die Zinskosten erfahrungsgemäß doppelt oder sogar dreimal so hoch. Das Eigenkapital sorgt auch dafür, dass die Tilgung schneller vorgenommen werden kann. Wer ein gewisses Maß an Eigenkapital einbringt, kann bereits zu Beginn mit einer höheren Tilgung starten und den Finanzierungszeitraum verkürzen.

Eigenkapital erhöht die Chancen auf ein Darlehen signifikant

Seit dem Inkrafttreten der Wohnimmobilienkreditrichtlinie im März 2016 müssen Banken die finanziellen Voraussetzungen der Antragsteller genauer begutachten. Vor allem die finanziellen Rücklagen stehen dabei im Fokus, denn ganz ohne Eigenkapital wird eine Baufinanzierung schwer realisierbar sein.

Was kann ich als Eigenkapital in die Baufinanzierung einbringen?

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, wie die Kreditnehmer Eigenkapital in die Baufinanzierung einbringen können. Zu den bekanntesten Quellen gehört der klassische Bausparvertrag. Wer bereits ein Grundstück erworben hat, kann dies ebenfalls als Eigenkapital bei der Finanzierungsanfrage einsetzen. Bereits im Besitz befindliche Immobilien werden ebenfalls zum Eigenkapital gezählt.

Private Finanzierungen durch Freunde oder Bekannte

Um sich die günstigeren Sollzinsen bei der Baufinanzierung zu sichern, sind private Kredite durch die Familie, Freunde oder Bekannte ebenfalls beliebt. Allerdings sollten die Finanzierungsnehmer darauf achten, dass die Rückzahlungen die monatlichen finanziellen Mittel nicht übersteigen. Bestenfalls wird eine flexible Rückzahlungsmöglichkeit im privaten Umfeld vereinbart, sodass die Verbraucher etwas weniger Druck bei der finanziellen monatlichen Last haben.

Weitere Möglichkeiten zur Eigenkapitalerhöhung bei der Baufinanzierung

Es gibt noch weitere Finanzinstrumente, welche als Eigenkapital gezählt werden. Haben Sie einen Fondssparplan oder Wertpapiere? Sie können bei der Baufinanzierung auch das Depot als Eigenkapital angeben. Sind die Wertpapierkurse für den Verkauf besonders attraktiv, sollten Sie darüber nachdenken, ob sich dies nicht zusätzlich lohnen kann, um das Eigenkapital noch mehr zu erhöhen.

Eigenleistungen im Immobilienkauf als Eigenkapital

Wer eine Immobilie erwirbt oder selbst baut, kann seine Eigenleistung ebenfalls als Eigenkapital mit einbringen. Damit sinken nicht nur die Bau- und Renovierungskosten, sondern auch die Finanzierungskosten. Die Eigenleistung wird von Kreditinstituten allerdings genau überprüft und mit Erfahrungswerten pauschal angerechnet. Erfahrungsgemäß haben es ausgebildete Handwerker deutlich leichter, in ihrem Gewerk die Eigenleistungen bis zum maximalen Wert angerechnet zu bekommen. Wer beispielsweise Malerarbeiten selbst realisieren kann, erhält eine Anrechnung von ca. 4.000 €, bei der Wärmedämmung des Daches sind es ca. 5.000 € und für die Eigenleistung beim Terrassenbau oder der Gestaltung der Gartenanlage ca. 3.000 €. Diese Beträge können allerdings von Kreditinstitut zu Kreditinstitut variieren, sodass der Vergleich einzelner Baufinanzierungsangebote empfehlenswert ist.

Eigenkapital nicht zu eng kalkulieren

Je höher der Eigenkapitalanteil bei der Baufinanzierung ist, desto besser werden die Bedingungen für die Kreditnehmer. Allerdings sollten Sie das Eigenkapital nicht zu eng kalkulieren und Rücklagen für unvorhergesehene Notfälle oder Kosten vorhalten. Gerade beim Erwerb einer Immobilie können immer wieder Kosten durch geforderte Reparaturen oder andere Aufwendungen eintreten. Auch Zusatzkosten bei der Gestaltung des täglichen Lebens bleiben nicht aus. Geht die Waschmaschine kaputt oder bleibt das Auto liegen, sollten auch trotz der Belastung der Baufinanzierung genügend Rücklagen vorhanden sein, um diese Kosten zu decken. 

Baufinanzierung ohne Eigenkapital im Vergleich

Es gibt bei der Baufinanzierung ohne Eigenkapital zwei verschiedene Möglichkeiten: die Finanzierung zu 100 Prozent oder die Finanzierung zu 110 Prozent:

  • Bei der 100-Prozent-Finanzierung ist der Kredit der Bank auf den Immobilienkaufpreis gerechnet, sodass der Käufer selbstständig die Kaufnebenkosten trägt.
  • Bei der 110-Prozent-Finanzierung findet die Vollfinanzierung der Bank statt, sodass die Kaufnebenkosten im Darlehen inkludiert sind. Häufig werden sie auch über ein zweites privates Darlehen abgedeckt.

Wann bewilligt die Bank eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Viele Banken bieten ihren Kunden kaum Baufinanzierungen ohne Eigenkapital an, denn das Ausfallrisiko ist häufig viel zu groß. Die besten Chancen haben Antragsteller noch immer mit der 100-Prozent-Finanzierung, denn in diesem Fall tragen sie zumindest die Kaufnebenkosten. Dazu gehören unter anderem Maklergebühren oder die Grunderwerbsteuer. Würden die Banken diese Kosten ohne materiellen Gegenwert zusätzlich übernehmen, würde sich das Finanzierungsrisiko erhöhen und damit auch die Konditionen für die Verbraucher verschlechtern. Bei der Entscheidung für oder gegen die Baufinanzierung ohne Eigenkapital spielen auch die Lage und der Zustand der Immobilie eine wesentliche Rolle. Ist das Objekt der Begierde beispielsweise in einem schlechten Zustand oder befindet sich in einer weniger gefragten Wohngegend, so werden viele Banken davon Abstand nehmen.

Nachteile der Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Viele Verbraucher möchten sich den Traum der eigenen Immobilie erfüllen und gehen dabei hohe Risiken ein. Auch, wenn keine eigenen liquiden Mittel zur Verfügung stehen, möchten sie unbedingt die Baufinanzierung ohne Eigenkapital realisieren. Wer eine Bank findet, die dieses Vorhaben unterstützt, wird dafür deutlich höhere Zinsen zahlen müssen und damit höhere Finanzierungskosten haben. Außerdem ist der Finanzierungszeitraum deutlich länger, da die Restschuld durch die höheren Sollzinsen natürlich nicht so schnell gezahlt ist. Um solch eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu erhalten, wird eine Abfrage bei der SCHUFA gemacht. Stellt sich dabei heraus, dass die Bonität nicht außerordentlich gut ist (negative Einträge und kein hohes oder gesichertes Einkommen), wird die Baufinanzierung von den meisten Kreditinstituten abgelehnt. Wir empfehlen deshalb, zunächst Eigenkapital zu sparen oder andere liquide Mittel dafür zu nutzen (beispielsweise die Auflösung von Sparbüchern oder Lebensversicherungen), um dann bessere Konditionen für die Baufinanzierung mit einem gewissen Eigenkapitalanteil zu erhalten.