Grundschuld

Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht (wie Rentenschuld und Hypothek), welches sich durch die Eintragung im Grundbuch wiederfindet. Meist wird sie zur Besicherung von langfristigen Immobilienkrediten eingesetzt. Die Bank erhält zur Sicherung des Darlehens das Grundstück mit Grundschuld und kann es durch Zwangsvollstreckung verwerten. Grundschuld und Hypothek unterscheiden sich, da die Grundschuld abstrakt und nicht an festgelegte Forderungen gebunden ist. Geregelt ist die Grundschuld im §§ 1191–1198 BGB.

Beispiel einer Grundschuld 

Bei Immobilienfinanzierungen kommt die Grundschuld fast immer zum Einsatz. Die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch dient zur Absicherung der Bank. Für die Darlehensnehmer bedeutet dies: Können sie die vereinbarte Finanzierungssumme nicht mehr zurückzahlen, ist die Bank berechtigt, ihre Grundschuld einzulösen und die Immobilie zwangsweise zu versteigern und damit die Zinsen und die völlige Kreditsumme zu erhalten.

Eintragung der Bank im Grundbuch

Die Bank wird in das Immobilien Grundbuch eingetragen, wobei die Rangfolge entscheidend ist. Im Grundbuch finden sich auch weiterführende Informationen zur Immobilie selbst:

  • Informationen zu Eigentumsverhältnissen
  • Grundriss
  • Grundschulden
  • weitere Belastungen

Bevor ein Verbraucher eine Immobilie erwerben möchte, ist es empfehlenswert, einen Blick in dessen Grundbucheintrag zu werfen. Sind noch alte Grundschulden eingetragen, kann dies ohne vorherige Klärung später zu (finanziellen) Problemen führen. Auch die Bank wird sich vor der Genehmigung des Darlehens und die Eintragung in das Grundbuch einen Auszug des selbigen beschaffen, um diesen Fall auszuschließen.

Rangfolge der Grundschuld

Kreditinstitute sind daran interessiert, bei der Grundschuldbestellung erstrangig besichert zu werden. Das hat einen einfachen Grund: Die Rangfolge bestimmt, wie die Gläubiger bei einer Zwangsversteigerung bedient werden. Das Grundschuld Beispiel zeigt deutlich, welche Auswirkungen der 1., 2. oder 3. Rang hat. Nehmen wir an, der Kreditnehmer ist zahlungsunfähig und das Objekt wird zwangsversteigert. Die Baufinanzierung der Hausbank steht im Grundbuch auf dem 1. Rang mit 150.000 €, die Baufinanzierung einer zweiten Bank auf dem 2. Rang mit 50.000 € und das Bauspardarlehen auf dem 3. Rang mit 40.000 €. Es kommt zur Zwangsversteigerung und das Objekt erzielt 200.000 €. Zunächst wird die Grundschuld der Hausbank mit 150.000 € eingelöst. Bleiben von der Zwangsversteigerung noch 50.000 € Rest. Diese gehen zur Einlösung der Grundschuld an die zweite Bank, da sie auf dem 2. Rang eingetragen ist. In diesem Fall bedeutet es, dass das Bauspardarlehen nicht bedient wird. Die Bausparkasse hat jedoch die Möglichkeit, die Schuld von 40.000 € auf anderem Wege einzuklagen.

Wer benötigt eine Grundschuld? 

Häufig ist die Grundschuldbestellung ohne Einbeziehung des Immobilienverkäufers nicht realisierbar. Der Grund ist einfach: Die Kreditinstitute zahlen das Darlehen erst, wenn die Grundschuld im Grundbuch eingetragen wurde. Allerdings ist zu diesem Zeitpunkt der Eigentümer/Verkäufer noch im Grundbuch eingetragen. Er muss dem Käufer die Belastungsvollmacht aussprechen, ohne die die Grundschuldbestellung nicht möglich wäre.

Auflassungsvormerkung als Schutz für Käufer

Um den Immobilienkauf realisieren zu können, wird bei der Unterzeichnung des Kaufvertrages die Auflassungsvormerkung vorgenommen. Für Käufer ein wichtiger Schritt, denn dadurch erhalten sie Schutz vor weiteren Belastungen, welche nach Eintragung der Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen werden. Würde die Auflassungsvormerkung nicht vorgenommen werden, könnte der Verkäufer der Immobilie weitere Grundschulden eintragen lassen oder die Immobilie noch einmal verkaufen.

Grundschuld und Hypothek – Der Unterschied 

Hypothek und Grundschuld gehören zum Grundpfandrecht. Es gibt einige Gemeinsamkeiten, aber auch Unterschiede. Schauen wir uns den direkten Vergleich beider Grundpfandrechte an:

HypothekGrundschuld
Hypothek wird in das Grundbuch des Hauses eingetragenGrundschuld bleibt im Grundbuch auch nach Tilgung vermerkt
Wurde Darlehen vollständig zurückgezahlt, wird die Hypothek aus dem Grundbuch gestrichenGrundschuld muss initiativ aus dem Grundbuch gelöscht werden, muss aber nicht
Hypothek ist an Darlehen gebunden und reduziert sich mit jeder Zahlung an GläubigerGrundschuld ist nicht an Darlehen gebunden und wird nach Tilgung zur Eigentümergrundschuld

Grundschuld kann auf Dritte übertragen werden

Ein wesentlicher Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld besteht auch in der Flexibilität. Da die Hypothek vom Kreditbetrag abhängig ist, sind die Darlehensnehmer weniger flexibel. Anders hingegen bei der Grundschuld, denn nach Tilgung der Baufinanzierung kann sie noch für weitere Besicherungen für Darlehen genutzt werden. Dafür ist ein Grundschuldübertrag beim Notar notwendig, der jedoch wesentlich günstiger als eine neue Grundschuldbestellung ist.  

Eintragung der Grundschuld 

Die Grundschuldbestellung ist für die Absicherung der Immobilienfinanzierung für ein Darlehen meist erforderlich. Die Eintragung findet im Grundbuch der zuständigen Gemeinde statt. Bevor der Immobilienkauf zustande kommt, sollten auch die Käufer einen Blick auf das Grundbuch und die eingetragenen Informationen werfen. Auf der Immobilie oder dem Grundstück sollten natürlich keine Grundschulden oder Rechte Dritter liegen. Ist dies doch der Fall, ist die Löschung durch den Verkäufer notwendig, da sonst auch die Bank einer Darlehensfinanzierung nicht zustimmt.

Einsicht in Grundbuch

Die Einsicht in das Grundbuch erhalten die Käufer durch den Auszug vom Verkäufer oder können ihn auch selbst einholen. Den Einblick in den Grundbuchauszug gibt es allerdings nur, wenn die Käufer berechtigtes Interesse (beispielsweise durch eine Bescheinigung des Notars) nachweisen können. Die Aktualität spielt ebenfalls eine große Rolle, denn der Grundbuchauszug sollte nicht älter als 14 Tage sein. Auf diese Weise wird sichergestellt, dass es zwischenzeitlich keine nachteiligen Grundschuldeintragungen gab.

Ablauf einer Eintragung 

Die Grundschuldbestellung ist fester Bestandteil des Kaufprozesses einer Immobilie. Sie läuft nach folgenden Schritten ab:

  1. Erstellung einer Auflassungsvormerkung 

Ist der Kaufvertrag unterzeichnet, wird durch den Notar eine Auflassungsvormerkung aufgesetzt. Damit wird der Käufer als künftiger Immobilieneigentümer festgesetzt und erhält eine Sicherheit. Der Verkäufer kann die Immobilie nicht mehr weiterverkaufen oder Grundbucheinträge vornehmen. Wichtig ist die Auflassungsvormerkung gerade deshalb, da der eigentliche Grundbucheintrag häufig selbst nach Kaufpreisbegleichung mehrere Monate dauern kann.

  1. Ausstellung einer Belastungsvollmacht 

Der Käufer ist noch nicht als finaler Eigentümer im Grundbuch eingetragen, sodass rechtlich betrachtet auch noch keine Grundschuld vermerkt werden kann. Deshalb stellt der Verkäufer eine Belastungsvollmacht aus, mit der die Eintragung der Grundschuld möglich ist. Die Vollmacht wird dem Notar vor der Grundschuldeintragung ausgehändigt.

  1. Erstellung des Formulars zur Grundschuldbestellung 

Die Grundschuldbestellung ist eine der wichtigsten Faktoren bei dem Immobilienkauf. Nur, wenn die Bank im Grundbuch eingetragen wird, zahlt sie die Finanzierung aus. Das Grundschuldbestellungsformular der Bank wird an den Notar weitergeleitet.

  1. Notarielle Beurkundung der Grundschuld – Was wird notariell beurkundet?  

Der Notar muss die Grundschuldbestellung beurkunden. Empfehlenswert ist es, dass sich die Käufer bereits im Vorfeld um das Grundschuldbestellungsformular kümmern, denn dann kann die Beurkundung auch beim Notartermin für den Kaufvertrag erfolgen. Dafür unterschreibt der Käufer die Grundschuldbestellungsurkunde, welche durch den Notar angefertigt wird. Des Weiteren klärt der Notar über die juristischen Folgen einer Zwangsvollstreckung auf.

  1. Überreichung der Urkunde an die Bank – Wer überreicht Was an Wen?

Die darlehensgebende Bank erhält die Grundschuldbestellungsurkunde und einen aktualisierten Grundbuchauszug des Notars. Mit Vorlage dieser Unterlagen erfolgt die Auszahlung des Immobiliendarlehens.

  1. Begleichung der Kosten und Beantragung der Eigentümerumschreibung – Welche Kosten können nun beglichen werden? 

Der Kaufpreis für die Immobilie wird durch den Käufer beglichen. Er zahlt auch die Grunderwerbsteuer. Ist dies geschehen, beantragt der Notar die Umschreibung der Eigentümer beim Grundbuchamt. Erfahrungsgemäß dauert es bis zur finalen Umschreibung zwischen zwei und fünf Monaten. Die Nutzung der Immobilie ist durch den Käufer allerdings häufig schon deutlich früher möglich; hier lassen sich mit dem Verkäufer individuelle Absprachen treffen. In diesem Fall ist der Käufer wirtschaftlicher Eigentümer mit sämtlichen Lasten, Pflichten sowie Rechten an der Immobilie.

Kündigung der Grundschuld 

Die Kündigung bzw. Löschung einer Grundschuld kann verschiedene Ursachen haben. Als Verkäufer ist es natürlich wichtig, eine Immobilie ohne Grundschulden an den neuen Eigentümer zu veräußern. Deshalb ist die Löschung des Grundbucheintrages das A und O. Doch auch der Käufer kann natürlich die selbst eingetragen Grundschuld (beispielsweise für ein Bankdarlehen) löschen. Ist die Baufinanzierung abbezahlt, erfolgen die Kündigung der Grundschuld und die Löschung aus dem Grundbuch nicht automatisch. Es gibt bei den Banken auf Wunsch die Löschungsbewilligung, die beim Notar für die Initiierung der Löschung aus dem Grundbuch vorgelegt werden kann.

Die Löschung ist allerdings nicht immer notwendig und empfehlenswert, denn sie verursacht Kosten. Notar- und Grundbuchgebühren liegen bei 0,2 Prozent. Bei einer Grundschuld von 200.000 € wären das ca. 800 €. Die Grundschuld kann auch bestehen bleiben und für spätere Darlehen (beispielsweise für Modernisierungen) genutzt werden. Auf diese Weise sparen sich Immobilienbesitzer die Kosten für die neuen Eintragungen ins Grundbuch.

Zwangsversteigerung und Grundschuld: das gibt es zu beachten

Wird die Immobilie zwangsversteigert, ist die Kündigung der Grundschuld nicht ganz so einfach. Es ist entscheidend, wer die Zwangsvollstreckung anstrebt und welchen Rang dieser Gläubiger im Grundbuch hat. Strebt der erstrangige Grundbuchgläubiger die Zwangsversteigerung an (beispielsweise die Bank), muss der Käufer die Rechte aus dem Grundbuch nicht übernehmen. Ist allerdings der zweitrangige Gläubiger Bestreber des Verfahrens, bleibt das Recht auf dem 1. Rang bestehen und der Käufer muss die Restschuld der Grundschuld ablösen.

Was kostet eine Grundschuld? 

Die Eintragung der Grundschuld besteht aus dem Entgelt für das Grundbuchamt und die Notargebühren. Sie sind mit fixen Sätzen belegt, hängen aber vom Geschäftswert ab. Beim Eigentumsübertrag gilt der Kaufpreis als Geschäftswert; für die Grundschuld ist der Darlehenswert Berechnungsgrundlage. Die veranschlagten Sätze richten sich nach der Gebührenverordnung des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG). Zusätzlich gibt es Bestimmungen für Grundbuchamt und Notare, welcher vielfache Satz angesetzt werden darf.

Grundbucheintrag am praktischen Beispiel

Wir haben einen Immobilienkaufpreis von 240.000 € und eine Grundschuldbestellung von 200.000 €. Die Abwicklung findet über den Notar unter Berücksichtigung der folgenden Kostensätze statt:

  • Beurkundung des Kaufvertrages (doppelter Satz): 1.070 € (an Notar)
  • Eintragung des Eigentümerwechsels (einfacher Satz): 535 € (an Grundbuchamt)
  • Beurkundung der Grundschuld (einfacher Satz): 435 € (an Notar)
  • Eintragung der Grundschuld (einfache Satz): 435 € (an Grundbuchamt)
  • Kaufvollzug (halber Satz): 267,50 € (an Notar)
  • Gebühr für Notaranderkonto (halber Satz): 267,50 € (an Notar)
  • Betreuungsgebühr (halber Satz): 267,50 € (an Notar)
  • Unterschriftenbeglaubigung 2-fach: 260 € (an Notar)

Das macht in unserem Beispiel Gesamtkosten von 3.537,50 € (ohne Mehrwertsteuer). Die kommt noch mit 19 % hinzu und macht 672,13 € aus, sodass Gesamtkosten von 4.209,63 € entstehen.

Zusätzliche Kosten Grundschuldzinsen? 

Die Grundschuldzinsen sind nicht identisch mit dem eigentlichen Zinssatz für das gesicherte Darlehen. Sie liegen über den Darlehenszinsen, wobei 15 % und mehr für Grundschuldverzinsungen üblich sind. Bei der Grundschuldbestellungsurkunde werden die Grundschuldzinsen bereits vorgegeben, wie beispielsweise: „Die Grundschuld ist von heute ab mit jährlich 15 vom Hundert zu verzinsen. Die Zinsen sind jeweils am ersten Tag des folgenden Kalenderjahres nachträglich zu entrichten.“

Die Grundschuldzinsen sind deshalb höher, da die Bank sie als Absicherung nutzt, um höhere, unvorhersehbare Forderungen in der Zukunft abzusichern. Kommt es zu Zwangsversteigerungen, ist die Grundschuldverzinsung relevant, denn zu den eigentlichen Forderungen der Bank kommen dann die Grundschuldzinsen. Demnach muss der Betrag bei der Zwangsversteigerung deutlich höher ausfallen, um die Forderungen zu erfüllen. 

Wird das Darlehen fristgemäß zurückgezahlt, haben die Grundschuldzinsen keinerlei Bewandtnis, sondern bleiben eine Zahl auf dem Papier. Nur bei der Zwangsversteigerung wird die Grundschuldverzinsung zum eigentlichen Darlehensbetrages hinzugerechnet, womit die Verbindlichkeiten gegenüber dem Gläubiger weiter steigen.