Hausgeld: Diese Kosten zahlen Sie bei einer Eigentumswohnung

Was ist Hausgeld? Bei der Definition des Begriffes werden erfahrungsgemäß zwei verschiedene Bezeichnungen gewählt: Hausgeld und Wohngeld. Beide drücken allerdings den gleichen Fachterminus aus. Das Hausgeld wird von den Eigentümern einer Immobilie als Vorschuss an den Hausverwalter gezahlt; vergleichbar mit einer Nebenkosten-Abrechnung für den Immobilieneigentümer. Im Vergleich zur Nebenkosten-Abrechnung für die Mieter der Immobilie, wird das Hausgeld mit ca. 20-30 Prozent höher angesetzt.

Wie setzt sich das Hausgeld zusammen?

Bei der Hausgeld Definition ist auch die Zusammensetzung wichtig, denn nicht alle Aufwendungen der Immobilien Eigentümer sind darin enthalten. Das Hausgeld besteht aus den Betriebskosten. Die Umlage erfolgt auf die Mieter, sofern im gültigen Mietvertrag festgelegt. Was alles genau zu den
Betriebskosten zählt, ist in der Betriebskostenverordnung §1 und §2 klar definiert, u. a. laufende Kosten für:

● Wasser
● Entwässerung
● Müllbeseitigung
● Reinigung
● Heizung
● Gartenpflege

Auch die Wartung und Instandhaltung von einem Fahrstuhl oder die Schornsteinfegerleistungen sowie Hausmeisterleistungen gehören oftmals dazu. Wichtig zu beachten ist, dass längst nicht alle Kosten auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Dazu zählen neben der Instandhaltungsrücklage auch Verwaltungskosten.

Wird Hausgeld auch bei eigenen Häusern fällig?

Das Hausgeld muss dann gezahlt werden, wenn die Eigentümer einen Anteil am Gemeinschaftseigentum (beispielsweise durch den Kauf einer Eigentumswohnung) erlangen. Damit sollen die Kosten für Pflege, Instandhaltung sowie Bewirtschaftung gedeckt werden. Wer hingegen eine Immobilie ausschließlich selbst nutzt, muss das klassische Hausgeld nicht zahlen, sollte aber eine entsprechende Rücklage für die Kostendeckung dieser Positionen bilden.

Wer zahlt das Hausgeld?

Verpflichtet zur Zahlung des Hausgeldes sind alle Eigentümer, die einen Anteil am Gemeinschaftseigentum besitzen. Die monatliche Vorauszahlung wird dafür genutzt, um die gemeinschaftlichen laufenden Verpflichtungen zu erfüllen und damit Betriebs-, Instandhaltungs- sowie Verwaltungskosten des gemeinschaftlichen Eigentums zu decken. Festgesetzt wird die Verteilung individuell für die einzelnen Wohnungseigentümer nach einem Verteilungsschlüssel. Die rechtliche Grundlage dafür findet sich im Wohnungseigentumsgesetz §16 Abs. 2 und 3. 

Was ist im Hausgeld enthalten?

Hausgeld, was ist drin? Diese Frage sollten sich alle Käufer stellen, die beabsichtigen, eine Eigentumswohnung zu erwerben. Da das Hausgeld meist monatlich im Voraus gezahlt wird, hat es einen erheblichen Anteil an den monatlichen Belastungen der Immobilien Eigentümer. Wichtig zu wissen, welche Kosten davon auf die Mieter umlegbar sind und welchen Kostenanteil die Eigentümer selbst bestreiten müssen.

Enthalten sind im Hausgeld ganz klar alle Positionen, die im Wohnungseigentümergesetz definiert sind. Hinzu kommen die Betriebskosten, welche mit Berücksichtigung auf § 1 BetrKV auf die Mieter umgelegt werden können, u. a.:

  • Hausstrom
  • Wasser 
  • Abfallentsorgung
  • Reinigungsleistungen
  • Hausmeister
  • Fahrstuhlinstandsetzung/-wartung

Einige Kostenpositionen müssen allerdings von den Immobilieneigentümern selbst getragen werden. Aufwendungen für Hausverwaltung oder Geschäftsführung der Wohnungseigentümergemeinschaft oder Instandhaltungsrücklagen gehören beispielsweise dazu.

Betriebskosten

Zusätzlich zum Hausgeld gibt es auch die Betriebskosten. Laut der Definition in der Betriebskostenverordnung werden diese zusätzlichen Aufwendungen, die umgangssprachlich „zweite Miete“, wie folgt beschrieben: „Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.“ Zu finden ist die gesetzliche Regelung dafür in § 1 BetrKV. Bei den Betriebskosten wird zusätzlich zwischen den warmen sowie kalten Betriebskosten unterschieden; Kostenaufwendungen für Warmwasser und Heizung.

Wichtig für die Hausgeld Nebenkosten: Die Vermieter dürfen nur einige Kosten auf ihre Mieter umlegen. Dazu zählen neben der Grundsteuer und der Müllabfuhr auch Gebäudereinigung, Hausmeisterdienste oder bestimmte Versicherungen. Umgelegt werden können hingegen keine Kostenaufwendungen für Reparaturen oder die Verwaltung sowie Instandhaltung der Immobilie.

Prozentuale Verteilung der Betriebskosten 
Die Betriebskosten, welche die Mieter zahlen müssen, sind erfahrungsgemäß zwischen 20 und 30 Prozent geringer als das eigentliche Hausgeld, welches die Immobilien Eigentümer zahlen. Die Berechnung der Betriebskosten wird nach einem Verteilerschlüssel durchgeführt. Damit wird der Rahmen festgesetzt, welche Betriebskosten auf die Mieter bzw. Wohneinheiten entfallen dürfen. Als Ausgangslage gibt es vier verschiedene Modelle für die Anwendung des Verteilerschlüssels nach:

Die Betriebskosten, welche die Mieter zahlen müssen, sind erfahrungsgemäß zwischen 20 und 30 Prozent geringer als das eigentliche Hausgeld, welches die Immobilien Eigentümer zahlen. Die Berechnung der Betriebskosten wird nach einem Verteilerschlüssel durchgeführt. Damit wird der Rahmen festgesetzt, welche Betriebskosten auf die Mieter bzw. Wohneinheiten entfallen dürfen. Als Ausgangslage gibt es vier verschiedene Modelle für die Anwendung des Verteilerschlüssels nach:

  • Wohnfläche
  • Anzahl der Personen
  • Wohneinheit
  • Verbrauch

Bevor die Vermieter überhaupt die Betriebskosten berechnen, müssen sie die Vermieter darüber informieren, welcher Verteilerschlüssel zur Anwendung kommt.

Verwaltungskosten

Was sind Verwaltungskosten? Dazu gehören alle Kostenaufwendungen, die für die Mietverwaltung anfallen. Aufgrund der Vielfalt können sie äußerst variabel sein. Abhängig ist die Höhe der Verwaltungskosten unter anderem von:

  • Verwaltungsart (WEG-Verwaltung oder Mietverwaltung)
  • Anzahl der befindlichen Einheiten im Haus (Wohnungen oder/und Gewerbeeinheiten)
  • Bewohner-Klientel
  • Immobilienzustand (bei Renovierungsstau gibt es für Hausverwaltungen mehr Aufwand, sodass daraus höhere Verwaltungskosten resultieren können)
  • Immobilienlage (erfahrungsgemäß ist die Immobilienverwaltung im Süden Deutschlands preisintensiver als beispielsweise in Sachsen)

Die Verwaltungskosten gehören allerdings nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten, was in § 1 II 1 BetrKV eindeutig definiert ist. Dazu zählen beispielsweise Aufwendungen für Personal- und Sachkosten für die Bewirtschaftung einer Immobilie (im Besonderen Aufwendung für den Hausverwalter). 

Berechnung der Verwaltungskosten
Die Berechnung der Verwaltungskosten hängt von verschiedenen Kriterien ab. Es gibt beispielsweise Unterschiede bei der Vergütung der WEG-Verwaltung und bei der Vergütung von Miet- und Sondereigentumsverwaltung. Bestimmt wird die Vergütungshöhe vor allem vom Betreuungsaufwand. Auch die Größe der zu betreuenden Immobilie muss bei der Kostenkalkulation berücksichtigt werden. Um sich einen transparenten Marktüberblick über verschiedene Vergütungsmodelle zu verschaffen, bietet der DDIV, der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e. V. regelmäßig ein Branchenbarometer mit den Kostenerhebungen sowie der Verwaltungsstruktur der einzelnen Regionen.

Instandhaltungsrücklage

Die Instandhaltungsrücklage dient dazu, langfristig die Erhaltung des Marktwertes der Immobilie zu sichern. Der Hausverwalter bestimmt nicht nur die Höhe des Hausgeldes, sondern auch der Instandhaltungsrücklage. Dazu stellt er einen Wirtschaftsplan auf, der die zu erwartenden Ausgaben und Einnahmen der Immobilie beinhaltet. Auf Basis dieser Erkenntnisse wird die Höhe des Hausgeldes abgeleitet. Zusätzlich werden auch Instandhaltungsrücklagen danach festgesetzt. Entscheidend bei der Rücklage sind zwei Faktoren:

  • der bauliche Zustand der Immobilie
  • mögliche Sanierungs- und Reparaturpläne der Wohnungseigentümer

Befindet sich die Immobilie beispielsweise in einem schlechten Sanierungszustand, wird die Instandhaltungsrücklage deutlich höher ausfallen als bei einer Immobilie, welche beispielsweise neu gebaut wurde.

Wirtschaftsplan muss durch die Eigentümerversammlung genehmigt werden
Der erstellte Wirtschaftsplan muss vor Inkrafttreten erst durch die Eigentümerversammlung bestätigt werden. Die einfache Mehrheit ist laut § 28 WEG dafür ausreichend. Verteilt wird die Höhe der Instandhaltungsrücklage wie das Hausgeld auch nach Miteigentumsanteil. Zu finden ist er in der Teilungserklärung und entspricht einem Anteil des Gemeinschaftseigentums. Die Eigentümergemeinschaft hat die Möglichkeit, für einzelne Kostenpositionen eigene Verteilerschlüssel zu beschließen (beispielsweise nach Verbrauch oder Personenanzahl im Haushalt).

Höhe des Hausgeldes

Es gibt keine pauschale Antwort darauf, wie hoch das Hausgeld pro Monat sein soll bzw. darf. Die Hausgeld Höhe wird maßgeblich davon bestimmt, wie viele Kosten umlagefähig sind und auf die Mieter umgelegt werden können. Halten sich die Vermieter an die gesetzlichen Grundlagen, so dürfen im Prinzip alle Kosten auf die Mieter bis zur maximalen Grenze umgelegt werden. Festgesetzt wird das Hausgeld durch die Hausverwaltung, wobei die Zustimmung der Eigentümerversammlung für die Umsetzung notwendig ist.

Eine kleine Immobilie bedeutet nicht zwangsläufig weniger Hausgeld. Abhängig ist die Hausgeld Höhe von verschiedenen Faktoren, wie beispielsweise:

  • Pflegeaufwand für Grünanlagen
  • Wartungsintervalle für Fahrstuhl

Hat ein Objekt beispielsweise viele Annehmlichkeiten (unter anderem Tiefgarage oder ein Schwimmbad) zu bieten, so ist erfahrungsgemäß dafür auch der Wartungs- und Instandhaltungsaufwand höher. Damit steigen auch die Aufwendungen für das Hausgeld. Sind diese Aufwendungen vom Hausgeld umlagefähig, werden sie bei den Betriebskosten der Mieter in Rechnung gestellt, sodass auch die Nebenkosten der Mieter steigen. 

Worauf müssen Immobilien Eigentümer in Bezug auf das Hausgeld achten?
Wer eine Immobilie bzw. eine Eigentumswohnung erwerben möchte, sollte immer auf deren Beschaffenheit achten. Befindet sich die Immobilie beispielsweise einem sanierungsbedürftigen Zustand oder hat älteres Baujahr, ist aufgrund der Mängel von einem erhöhten Instandhaltungs- und Wartungsaufwand auszugehen. Dadurch würden sich auch die Kosten für die Eigentümer und damit des Hausgeldes erhöhen. Um zu prüfen, ob die Kosten für das Hausgeld künstlich niedrig gehalten wurden, ist es empfehlenswert, die Versammlungsprotokolle der Eigentümerschaft zurate zu ziehen. Dadurch zeigt sich schnell, ob beispielsweise Reparaturmaßnahmen aufgeschoben wurden, um das Hausgeld zunächst niedrig zu halten.

Wie berechnet sich das Hausgeld?

Die Berechnung des Hausgeldes erfolgt auf Basis verschiedener Kostenfaktoren. Im Wohnungseigentümergesetz ist festgelegt, welche Betriebskosten auf die Mieter anteilig umgelegt werden können. Dazu gehören beispielsweise Hausstrom, Hausmeister, Reinigung, Fahrstuhlwartung oder die Abfallentsorgung. Bei der Berechnung des Hausgeldes werden die Kostenaufwendungen für das Jahr prognostiziert und mit den Einnahmen gegenübergestellt. Daraus ermittelt der Hausverwalter einen Wirtschaftsplan, indem das Hausgeld festgehalten wird. Dieser Wirtschaftsplan wird von der Eigentümerversammlung abgesegnet und dann mit Umlage auf die Mieter angewandt.

Hausgeld berechnen auf Basis vom Verteilerschlüssel
Das Wohneigentumsgesetz (§16 WEG) regelt die Verteilung der Kostenbelastungen nach den gemeinschaftlichen Aufwendungen auf die einzelnen Miteigentümer. Grundsätzlich ist der Miteigentumsanteil dafür essenziell, allerdings gibt es auch Ausnahmen. Die Warmwasser- sowie Heizkosten werden nach der Heizkostenverordnung abgerechnet. Außerdem können die Eigentümer in der Teilungserklärung verschiedene Kostenpositionen individuell mit einem anderen Verteilungsschlüssel festlegen. Damit werden beispielsweise ungerechte Verteilungen vermieden oder eine individuellere exaktere Kostenbelastung gewährleistet.

Kostenspiegel – Welches Hausgeld ist angemessen?

Es gibt keinen vereinheitlichten Hausgeld Kostenspiegel, an dem die Eigentümer oder Mieter erkennen, welche Kosten künftig auf sie zukommen. Da das Hausgeld von verschiedenen Faktoren (beispielsweise Zustand des Objektes) abhängig ist, wird die Kalkulation jedes Jahr aufs Neue durch die Hausverwaltung und die Abstimmung durch die Eigentümerversammlung vorgenommen. Es gibt allerdings rückwirkend die Möglichkeit, sich über eine Hausgeld Tabelle darüber zu informieren, wie viel in den letzten Jahren für die Immobilie an Hausgeld gezahlt wurde.

Hausgeld unterliegt vor allem regionalen Schwankungen
Die Höhe des Hausgeldes unterliegt primär regionalen Schwankungen, denn erfahrungsgemäß sind Immobilien und Dienstleistungen in einigen Teilen Deutschlands günstiger und in anderen preisintensiver. Deshalb sind auch die Kosten für Instandhaltungen oder Reparaturen sowie andere Leistungen variabel. Sie alle haben Einfluss auf die Gestaltung des Hausgeldes, sodass sich keine einheitliche Hausgeld Prognose abgeben lässt. Als Faustregel gilt allerdings: Je exklusiver ein Objekt ist und je mehr Annehmlichkeiten es bietet (beispielsweise umfangreiche Grünflächen oder sogar Parklandschaften, Schwimmanlage, Tiefgarage, mehrere Aufzüge), desto höher ist auch das Hausgeld.

Nachzahlen oder Geld zurück? – Die Jahresabrechnung

Die Hausgeld- bzw. Wohngeldabrechnung bringt Klarheit, ob die Eigentümer nachzahlen müssen oder bestenfalls sogar Geld zurückbekommen. Der Abrechnungszeitraum erfasst meist ein Kalenderjahr. Aufgabe des Verwalters ist es, die Angelegenheit nach dessen Ablauf zu prüfen und Kosten sowie Einnahmen gegenüberzustellen. Die Abrechnung zum Hausgeld erhalten die Eigentümer durch die Verwaltung. Dargestellt muss sein, in welcher Höhe Hausgeld gezahlt wurde und ob eine Rückerstattung fällig ist. Vermerkt sein muss auch der Anteil für Instandhaltungen. Ebenfalls essentiell ist die Angabe über die Instandhaltungsmaßnahmen insgesamt und deren Entwicklung.

Verteilerschlüssel ist essenziell
Wie bei der Betriebskostenabrechnung für die Mieter, so muss auch die Aufschlüsselung zum Haushaltsgeld wesentliche Elemente beinhalten. Zu jeder Kostenposition des vorher vereinbarten Wirtschaftsplanes (beispielsweise Abwasser oder Gartenpflege) muss ein Verteilerschlüssel hinterlegt sein. Auf diese Weise können die Eigentümer eigenständig prüfen, ob der berechnete Anteil dem vorher vereinbarten im Wirtschaftsplan entspricht und die Berechnung gerechtfertigt ist.

Hausgeld auf Mieter umlegen

Hausgeld auf Mieter umlegen funktioniert, wenngleich nicht bei allen Kostenpositionen. Grundsätzlich können die Eigentümer im rechtlichen Rahmen das Hausgeld auf die Mieter umlegen. Fallen die Kosten für Gemeinschaftseigentum an, werden diese Kosten auf die einzelnen Wohnparteien bzw. Eigentumsparteien umgelegt. Dazu gehören u. a.:

  • Betriebskosten für Wasser, Versicherungen (mit Ausnahme von Hausrat), Hausstrom, Müllentsorgung, Garten- und Treppenhauspflege sowie Hausmeisterdienstleistungen
  • Heizkosten (mit Ausnahme der Gasetagenheizung in der Eigentumswohnung)
  • Instandhaltungskosten für Gemeinschaftseigentum (nicht in der Eigentumswohnung, denn diese Aufwendungen müssen die Eigentümer selbst zahlen)

Für die Umlage des Hausgeldes auf die Mieter gibt es Verteilerschlüssel, die eine faire Aufteilung regeln sollen. Festgesetzt ist im §16 WEG grundsätzlich ein Verteilerschlüssel nach Miteigentumsanteilen. Die Ausnahme bildet die Verteilung von Heiz- und Warmwasserkosten. Hierbei wird die Heizkostenverordnung berücksichtigt, welche die Aufteilung der Kosten nach Verbrauch ermittelt.

Diese Kosten dürfen nicht auf Mieter umgelegt werden
Es gibt auch Kosten, die im Zusammenhang mit dem Eigentum stehen, welche nicht auf die Mieter umgelegt werden können. Dazu gehören die Verwaltungskosten. Ausgeschlossen für die Umlage auf die Mieter sind auch weitere Verwaltungskosten, wie beispielsweise Porto für laufende Korrespondenzen der Verwaltung oder Kosten für die Durchführung einer Wohneigentümerversammlung.

Hausgeld – Was tun beim Eigentümerwechsel?

Kommt es in der WEG zum Eigentümerwechsel, ergibt sich daraus natürlich die Frage, was mit dem Hausgeld geschieht. Scheidet ein Eigentümer aus der Gemeinschaft aus, verliert er seine Rechte und darf nicht mehr an der Eigentümerversammlung teilnehmen; nicht mehr an Beschlussverfahren mitwirken. Daraus ergibt sich auch der Verzicht auf das Rügerecht bei Mängeln der Jahresabrechnung.

Eigentümerwechsel ist keine Entbindung von Pflichten
Nachdem der Eigentümerwechsel stattgefunden hat, übernimmt der neue Eigentümer die Verpflichtungen in der WEG. Damit verbunden ist auch die Teilnahme an Eigentümerversammlungen und die Berechtigung bei Beschlussverfahren. Die Verpflichtungen des ausgeschiedenen Eigentümers, welche vor dem Wechsel entstanden sind, bleiben bestehen. Wenn beispielsweise der ausgeschiedene Eigentümer Zahlungsverpflichtungen gemäß Wirtschaftsplan aus dem Vorjahr nicht erfüllt hat, kann die Gemeinschaft Ansprüche gegen ihn geltend machen. 

Hinweis: Gibt es einen Eigentümerwechsel durch Rechtsgeschäft, muss der Veräußerung der Wohnungseigentümer fünf Jahre für die Gemeinschaftsverbindlichkeiten haften, welche während seiner Zugehörigkeit begründet wurden. Jedoch ist die Haftungshöhe entsprechend den ehemaligen Miteigentumsanteilen begrenzt.