Liegenschaftszins

Was ist der Liegenschaftszins?

Beim sogenannten Liegenschaftszins handelt es sich um eine Rechengröße, die zur Wertermittlung von Immobilien im Ertragswertverfahren benötigt wird. Als Liegenschaft wird ein bebautes Grundstück bezeichnet. Ein mögliches Ziel einer Liegenschaft ist es, Erträge zu erwirtschaften.

Der Verkehrswert wird oftmals als Marktwert bezeichnet und gibt den aktuellen Wert einer Immobilie an. Die Höhe des Liegenschaftszinssatzes soll zum Ausdruck bringen, welches Risiko mit dem Investment verbunden ist. Der Begriff Liegenschaftszinsen bezeichnet die Verzinsung einer Liegenschaft. Die Höhe des Liegenschaftszinses ist nicht festgelegt und variiert je nach Standort und Immobilie. Ermittelt wird der Liegenschaftszins vom Gutachterausschuss und kann vereinfacht wie folgt berechnet werden:

Jahresreinertrag / Kaufpreis = Liegenschaftszins

Hinweis: Grundsätzlich gilt: Je niedriger der Liegenschaftszins ist, desto höher bzw. wertstabiler ist der Wert der jeweiligen Immobilie.

Liegenschaftszins als Bestandteil des Ertragswertverfahrens

Der Liegenschaftszins ist ein Bestandteil des Ertragswertverfahrens. Der Ertragswert ist der aktuelle Verkehrswert eines Objektes, der sich auf der Grundlage von Mieteinnahmen ergibt. Beim Ertragswertverfahren handelt es sich um ein Verfahren, welches das Ziel hat, den gesamten Wert einer Immobilie festzustellen. In dem Zusammenhang wird nicht nur der Sachwert einbezogen, sondern ebenfalls die Erträge, die sich mit der Immobilie durch die Vermietung erzielen lassen.

Die Formel zur Berechnung des Ertragswertes lautet:

Bodenwert + Gebäudeertragswert = Ertragswert

Der Bodenwert variiert nicht nur nach Bundesland, sondern sogar nach Mikrolage / Straße. Er wird insbesondere durch die Entwicklungslage des Grundstücks beeinflusst, wobei die Angabe meistens pro Quadratmeter erfolgt. Der Gebäudeertragswert hingegen umfasst die Restnutzungsdauer der jeweiligen Immobilie.

Grundsätzlich ist der Ertragswert in hohem Maße abhängig vom Liegenschaftszins. Da dieser jedoch variieren kann, wird häufig mit Durchschnittswerten gearbeitet. Oftmals beträgt der durchschnittliche Liegenschaftszins fünf Prozent.

Welche Werte werden zur Berechnung des Ertragswertes benötigt?

Um den Ertragswert zu berechnen, muss zunächst eine Differenzierung der Immobilie vorgenommen werden. Handelt es sich um ein Haus oder um eine Wohnung? Was wird im Detail vermietet? Erst, nachdem diese Fragen beantwortet werden können, findet eine Lokalisierung des Standortes der Immobilie statt. Dazu sind unter anderem folgende Angaben notwendig:

  • Ort / Postleitzahl
  • Wohnfläche einer Wohnung bzw. Grundstücksfläche eines Hauses

Diese Angaben sind insbesondere deshalb notwendig, weil sich die Bodenrichtwerte je nach Ort und Wohnfläche zum Teil deutlich voneinander unterscheiden können. Der Bodenrichtwert gibt den Grundstückswert pro Quadratmeter an, und zwar nicht nur der überbauten Fläche, sondern der gesamten Grundstücksfläche. Dabei bezieht sich der Bodenrichtwert immer auf ein Beispielgrundstück mit entsprechender Fläche.

Weitere Bestandteile zur Berechnung des Ertragswertes sind:

  • Jahresrohertrag = Mietpreis pro Quadratmeter * Wohnfläche * 12
  • Bewirtschaftungskosten, zum Beispiel Instandhaltung, Pflege etc.
  • Reinertrag = Jahresrohertrag – Bewirtschaftungskosten

Im Zusammenhang mit dem Liegenschaftszins wird häufig der Begriff Vervielfältiger verwendet. Der Ertragswert resultiert zu einem späteren Zeitpunkt der Berechnung aus dem Ergebnis „Ertrag x Vervielfältiger“.

Eine exakte Formel findet sich beispielsweise hier:
https://www.immobilienscout24.de/immobilienbewertung/ratgeber/wissen/verfahren/ertragswertverfahren.html

Liegenschaftszins – wichtige Faktoren

Der Liegenschaftszins ist von mehreren Faktoren abhängig, die zuvor teilweise bereits erwähnt wurden, insbesondere:

  • Lage
  • Gebäude
  • Gebäudeart
  • Baujahr
  • Nutzungsdauer

Dies führt unter anderem dazu, dass der Liegenschaftszins beispielsweise bei einem freistehenden Einfamilienhaus niedriger als bei einem Mehrfamilienhaus ist, welches sich im Zentrum einer Stadt befindet.

Die folgende Tabelle zeigt, wie hoch der durchschnittliche Liegenschaftszins – abhängig von der Lage der Immobilie sowie der Marktsituation – ist:

Bei einer eher schlechten Lage ist der Liegenschaftszins in der Regel höher als bei Immobilie, die sich in einer guten Lage befinden.

Die vereinfachte Formel zum Berechnen des Liegenschaftszinses lautet:

Jahresreinertrag / Kaufpreis = Liegenschaftszins

Ergibt sich zum Beispiel aufgrund geringer Mieten und eines hohen Kaufpreises ein hoher Zinssatz, könnte dies mit der vereinfachten Formel schnell berechnet werden.

Liegenschaftszinssätze – Einschätzungen

Da ein wesentlicher Einflussfaktor auf die Höhe des Liegenschaftszinses der Standort des Objektes ist, unterscheiden sich die Zinssätze je nach Lage teilweise erheblich. Veröffentlicht werden sie jedoch ausschließlich vom Gutachterausschuss und sind daher schwer zugänglich. Lediglich vereinzelt ist es möglich, die Höhe der Liegenschaftszinssätze auf der Webseite der jeweiligen Stadtverwaltung einzusehen. Daher ist es in der Regel empfehlenswert, den exakten Prozentsatz beim Gutachter zu erfragen.